При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:- нестабильность

Подходы к оценке стоимости недвижимости

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность" рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.

В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

рынок жилье недвижимость

Таблица 2.4.1

Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

Подход	Достоинства	Недостатки
Затратный	- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); применим в сфере страхования;	-является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Сравнительный	- наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты.	- требует активного рынка подобной недвижимости; основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. - проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Доходный	большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода	сложность составления прогноза; субъективность расчета ставки дисконтирования.

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5 6

Другие публикации

Анализ финансово-экономической деятельности СПК Искра
Современный агропромышленный комплекс является одной из самых динамично меняющихся и развивающихся отраслей народного хозяйства, как в республике, так и в Российской Федерации. Республика Башкортостан является крупным аграрным регионом России, в ней производится ...

Анализ товарооборачиваемости организации общественного питания Столовая Нижнетагильский торгово-экономический колледж
Важное значение в рыночной экономике имеют вопросы, связанные с регулированием товарных запасов торговых предприятий. В процессе производства продукции товар имеет две конечные цели: с одной стороны, удовлетворить потребность покупателя, с другой - принести прибыл ...