Подходы к оценке стоимости недвижимости
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
- нестабильность потоков доходов;
- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода:
. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность" рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.
В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
рынок жилье недвижимость
Таблица 2.4.1
Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости
Подход |
Достоинства |
Недостатки |
Затратный |
- используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства; применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на мало активном рынке; используется для оценки объектов специального назначения, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); применим в сфере страхования; |
-является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик. |
Сравнительный |
- наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов; ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. - статистически обоснован. - достаточно прост в применении и дает надежные результаты. |
- требует активного рынка подобной недвижимости; основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания; возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах; основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. - проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. |
Доходный |
большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода |
сложность составления прогноза; субъективность расчета ставки дисконтирования. |
Другие публикации
Анализ финансово-экономической деятельности СПК Искра
Современный агропромышленный комплекс является одной из самых динамично
меняющихся и развивающихся отраслей народного хозяйства, как в республике, так
и в Российской Федерации.
Республика Башкортостан является крупным аграрным регионом России, в ней
производится ...
Анализ товарооборачиваемости организации общественного питания Столовая Нижнетагильский торгово-экономический колледж
Важное
значение в рыночной экономике имеют вопросы, связанные с регулированием
товарных запасов торговых предприятий. В процессе производства продукции товар
имеет две конечные цели: с одной стороны, удовлетворить потребность покупателя,
с другой - принести прибыл ...
Cущность модернизации для экономики
Суть и составляющие процесса модернизации.
Главное меню
Антимонопольная политика государства
Безработица и доходы населения
Бизнес-планирование порядок разработки бизнес-планирования предприятия
Бухгалтерский учет и анализ движения товаров в розничной торговле
- Аналитическая основа государственного регулирования кризисных ситуаций
- Аналитическая основа государственного регулирования кризисных ситуаций
- Какое сырьё и материалы необходимы? Кто основные поставщики фирмы? Указать их имена и адреса.Выявлен