Оценочная стоимость гостиничной недвижимости на примере 3-х гостиниц Южного Административного Округа Москвы: «Джаз-отель», «Фламинго» и «Электрон»
Соответственно, ставка дисконтирования составит:
R = 7,5 + 7,8 = 15,3%
стоимость недвижимость доходный сравнительный
. Определяем текущую стоимость реверсии:
Срев. = (Сперепр - ОПК(5)) / (1 + R)5 = (17 800 - 3 534) / (1 + 0,153)5 =
= 7 001 тыс. руб.
. Определяем рыночную стоимость склада Сн как сумму годовых дисконтированных денежных потоков за прогнозный период и стоимости реверсии:
Сн = 181 / (1 + 0,153)1 + 414 / (1 + 0,153)2 + 784 / (1 + 0,153)3 + 950 / / (1 + 0,153)4 + 1 178 / (1 + 0,153)5 + 7 001 = 157 + 311 + 512 + 538 + + 578 + + 7 001 = 2 096 + 7 001 = 9 097 тыс. руб.
Таким образом, вследствие необходимости в ипотечном кредите для реализации данного инвестиционного проекта цена спроса, выраженная стоимостью недвижимости Сн (инвестиционной стоимостью) и определенная доходным подходом, является более низкой, чем цена предложения, выраженная предполагаемой стоимостью приобретения объекта недвижимости Спр (9 097 тыс. руб. << 15 650 тыс. руб.), что делает процесс инвестирования в данный объект недвижимости невыгодным.
Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
Согласно условиям задачи (см. п. 2.2), площадь оцениваемого объекта составляет 500 м2, а характеристики условных объектов-аналогов представлены в таблице 5.
Таблица 5
«Джаз-отель» |
«Фламинго» |
«Электрон». | |||||||||
Площадь, м2 |
Офис |
Парковка |
Цена сделки, тыс.руб. |
Площадь |
Офис |
Парковка |
Цена сделки, тыс.руб. |
Площадь, м2 |
Офис |
Парковка |
Цена сделки, тыс.руб. |
500 |
есть |
есть |
16 500 |
500 |
нет |
нет |
13 450 |
410 |
есть |
есть |
12 800 |
Определение стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется в следующей последовательности.
. Рассмотрим характеристики гостиниц. Как видно из таблицы 5, цена объекта оценки должна находиться между ценами объектов-аналогов 1 и 2, поскольку по площади они идентичны оцениваемому объекту. Однако у гостиницы «Джаз-отель» есть офис и парковка, а у гостиницы «Фламинго» их нет.
. Определяем поправку на наличие офиса и парковки. Для этого сравниваем гостиницы «Джаз-отель» и «Фламинго» по их стоимости сделки (Ссд1 и Ссд2):
Коф+парк = Ссд1 - Ссд2 = 16 500 - 13450 = 3 050 тыс.руб.
. Определяем поправку на наличие офиса путем сравнения объектов-аналогов 3 и 4: «Джаз-отель»
Коф = 12 800 - 12 300 = 500 тыс. руб.
Другие публикации
Анализ хозяйственной деятельности предприятия
Переход к рыночной экономике требует от предприятия повышения
эффективности производства, конкурентоспособности продукции и услуг на основе
внедрения эффективных форм хозяйствования и управления производством,
достижений научно-технического прогресса, активизации п ...
Анализ рынка недвижимости в Саратове и Саратовской области
Российский рынок недвижимости сейчас находится на перепутье,
считают эксперты. Предложение приближается ко "дну" падения, а спрос
к потолочному уровню. Как могут повести себя цены на жилье в этом году с учетом
внешних и внутренних рисков, и когда выгоднее ...
Cущность модернизации для экономики
Суть и составляющие процесса модернизации.
Главное меню
Антимонопольная политика государства
Безработица и доходы населения
Бизнес-планирование порядок разработки бизнес-планирования предприятия
Бухгалтерский учет и анализ движения товаров в розничной торговле
- Сопоставление итогов первой группы по активу и пассиву позволяет выяснить абсолютную ликвидность, ко
- Бухгалтерский учет и анализ движения товаров в розничной торговле
- Влияние сбережения населения на формирование инвестиционного потенциала Кыргызской Республики за период 2000-2009